房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》,簡(jiǎn)稱“五證”。只有土地變性之后,由工業(yè)用地變成了住宅用地,才能拿到最關(guān)鍵的《國(guó)有土地使用證》,《國(guó)有土地使用證》拿到后,才能拿到預(yù)售許可證,而預(yù)售許可證是房產(chǎn)證的關(guān)鍵。